Kontakt
Få almindelige lønmodtagere har råd til hus i hovedstadsområdet
For mange almindelige lønmodtagerfamilier, der står over for deres første huskøb, er hovedstadsområdet lukket land, da boligpriser og låneudgifter er ude af trit med indkomsterne. I de øvrige dele af landet hænger økonomien dog bedre sammen - bortset fra i Aarhus Kommune, hvor boligbyrden også er meget høj.
Hovedkonklusioner
- Boligbyrden ved huskøb i hovedstadsområdet er så stor for mange almindelige lønmodtagerfamilier, at det ikke er realistisk for dem at købe hus. Nogle lønmodtagerfamilier skal bruge mere end 35 pct. af deres disponible indkomst på lån og ejendomsskatter ved køb af et gennemsnitligt hus i København og de nærmeste kommuner. Det samme gælder for Aarhus Kommune.
- Pædagogen, social- og sundhedsmedarbejderen, tømreren og elektrikeren skal et godt stykke væk fra København, før boligbyrden kommer ned i et mere spiseligt leje. Først ude i kommuner som Køge, Lejre, Frederikssund, Halsnæs og Gribskov er boligbyrden for et gennemsnitligt hus nede mellem 25 og 35 pct.
- Sygeplejersken, læreren, politibetjenten og socialrådgiveren har typisk råd til at bosætte sig lidt tættere på København, f.eks. i kommunerne Ishøj, Albertslund, Høje-Taastrup og Egedal, under forudsætning af at de kan få økonomien til at hænge sammen med en boligbyrde på mellem 30 og 35 pct.
Om analysen
En kombination af høje boligpriser og låneudgifter gør, at store dele af hovedstadsområdets boligmarked i øjeblikket er lukket land for mange almindelige lønmodtagerfamilier, der gerne vil ind på boligmarkedet. Det skyldes, at boligpriserne i en periode har udviklet sig hurtigere i hovedstadskommunerne end i resten af landet, mens de store rentestigninger over de seneste ét til to år kun har sat et mindre aftryk på boligprisudviklingen – med store stigninger i finansieringsomkostninger ved boligkøb til følge.
I denne analyse har vi undersøgt, hvordan boligbyrden varierer på tværs af landets kommuner med udgangspunkt i de typiske indkomstforhold for en række almindelige lønmodtagergrupper. Boligbyrden måler udgifter til lån og skatter relativt til den disponible indkomst, dvs. indkomsten efter skat.
Beregningerne tager udgangspunkt i parfamilier med børn, hvor mindst én voksen er beskæftiget inden for et bestemt fag, f.eks. som social- og sundhedsassistent, og hvor den ældste voksen er mellem 30 og 39 år. Familiernes indkomst er opgjort på baggrund af registerdata med indkomstoplysninger på individniveau. Der er således tale om de faktiske indkomstforhold målt på medianen for de forskellige familier og ikke en modelberegning.
Boligbyrden er opgjort ved køb af et gennemsnitligt hus på 140 m2, og forudsætninger samt datagrundlag er beskrevet detaljeret til sidst i metodeafsnittet. Boligbyrden er opgjort inkl. afdrag, hvilket også benævnes afdragsbyrden, og beskriver den faktiske likviditetsbyrde, som førstegangskøbere typisk vil opleve, når de træder ind på boligmarkedet.
Boligbyrden er meget høj i hovedstadskommunerne
Figuren nedenfor viser den opgjorte boligbyrde på tværs af kommunerne med udgangspunkt i en parfamilie med børn, hvor mindst én af de voksne er social- og sundhedshjælper eller social- og sundhedsassistent. I de lyseblå kommuner er boligbyrden relativt lav på under 15 pct., mens den er højere i de mørkeblå kommuner og højest på over 35 pct. i de røde kommuner.
Figuren viser, at boligbyrden er meget høj – over 35 pct. – i hele hovedstadsområdet. Hvis familien gerne vil bo tæt på København, skal de se mod kommuner som Køge, Lejre, Frederikssund, Halsnæs og Gribskov før boligbyrden rykker under 35 pct. I de øvrige dele af landet hænger økonomien ved et huskøb bedre sammen for social- og sundhedsfamilien på nær Aarhus Kommune, hvor boligbyrden også er meget høj.
Hvornår en boligbyrde er for høj for den enkelte familie afhænger dels af deres faste udgifter, f.eks. om de har en eller to biler, og hvor stort et rådighedsbeløb de ønsker til mad, fritid og fornøjelser.
De valgte grænseværdier skal ikke ses som udtryk for, at det er helt udelukket at købe hus for social- og sundhedsfamilien i de røde kommuner, hvor boligbyrden er over 35 pct., eller at det altid er muligt at købe hus i f.eks. de mørkeblå kommuner, hvor boligbyrden er mellem 30 og 35 pct. Der er tale om beregninger for et gennemsnitligt hus på baggrund af den typiske families indkomstforhold på landsplan, som naturligvis dækker over en vis variation, mens den enkelte families faste udgifter, eventuel opsparing og ønsker til rådighedsbeløb også har afgørende betydning for, om et boligkøb kan lade sig gøre.
I tabellen nedenfor er boligbyrden opgjort på kommuneniveau på tværs af en række forskellige parfamilier, hvor mindst én voksen er beskæftiget inden for en række fag som elektriker, læge, lærer, politibetjent osv. Tabellen er inddelt i farvekoder på samme måde som kortet ovenfor og viser, at boligbyrden er meget høj i hovedstadsområdet og i Aarhus Kommune for en række typiske almindelige lønmodtagerfamilier.
Tabellen viser, at sygeplejersken, læreren, politibetjenten og socialrådgiveren, der gerne vil bo i nærheden af København, skal se mod en række af de københavnske omegns- og oplandskommuner, f.eks. kommuner Ishøj, Albertslund, Høje-Taastrup og Egedal. Der er dog tale om en relativt høj boligbyrde på mellem 30-35 pct. ved et gennemsnitligt huskøb i disse kommuner, som ikke nødvendigvis er kompatibelt med den enkelte families økonomi.
For pædagogen, social- og sundhedsmedarbejderen, tømreren og elektrikeren skal man et godt stykke fra København før boligbyrden kommer ned i et mere spiseligt leje. Det gælder bl.a. i kommunerne Køge, Lejre, Frederikssund, Halsnæs og Gribskov, hvor boligbyrden for et gennemsnitligt hus er mellem 25 og 35 pct. for disse familier.
Metode
Boligbyrden ved køb af parcelhus er beregnet på baggrund af kvadratmeterpriser for villa/rækkehuse for juli 2023 fra Boligsiden, gennemsnitlige realkredit- og boliglånsrenter ved lånoptag i juni 2023 fra Danmarks Statistik/Nationalbanken og den observerede sammenhæng mellem boligpriser og boligskatter på baggrund af registerdata for 2021.
Boligbyrden består af udgifter til lån og skatter og er opgjort inkl. afdrag, hvilket også benævnes afdragsbyrden, og beskriver den faktiske likviditetsbyrde, som førstegangskøbere typisk vil opleve, når de træder ind på boligmarkedet. Om boligbyrden opgøres med eller uden afdrag har ikke kvalitativ betydning for resultaterne. Hertil kommer øvrige faste udgifter til forsikringer, institutionsplads, bil, abonnementer mv., som kan variere meget fra familie til familie og derfor ikke indgår i det stiliserede begreb.
Der tages udgangspunkt i køb af et hus på 140 m2. Der er tale om et vægtet areal, hvor bl.a. kælderrum, garage og udestue indgår med en vis procentdel i det beregnede areal, hvorfor det registrerede boligareal for huse i BBR typisk vil være lavere.
Beregningen forudsætter finansiering af boligkøbet med 80 pct. fastforrentet realkreditlån med afdrag over 30 år og 15 pct. variabelt forrentet banklån over 20 år samt 5 pct. udbetaling. Der tages højde for rentefradraget. Det er antaget, at omkostninger ved lånoptagelse og tinglysning mv. dækkes af opsparing.
Den disponible indkomst er opgjort som den samlede husstandsindkomst efter skat på baggrund af registerdata, hvor der i forhold til Danmarks Statistiks definition af den disponible indkomst er korrigeret for renteudgifter vedr. prioritetsgæld, boligstøtte, kirkeskat, lejeværdi af egen bolig, opsparing/hævning af opsparet overskud i virksomhedsordningen samt engangsudbetalinger fra hævede kapitalpensioner mv. Disse korrektioner foretages for at gøre indkomsten mere sammenlignelig med det indkomstgrundlag, som en given familie vil have ved et boligkøb. Aktie- og kapitalindkomster indgår fortsat i opgjorte den disponible indkomst, hvilket afviger fra en typisk kreditvurdering i banken. Dog tager denne opgørelse udgangspunkt i medianværdien af den opgjorte indkomst, hvor aktie- og kapitalindkomster udgør et ubetydeligt beløb i det samlede billede. Medianen er den værdi, hvor halvdelen af populationen har en lavere indkomst og halvdelen har en større indkomst. Medianen udtrykker således den typiske indkomst.
Indkomsten er opgjort for forskellige familietyper på baggrund af 2021-indkomstdata fremskrevet til 2023-niveau på baggrund af den forudsatte lønudvikling af Finansministeriet/Økonomiministeriet (Økonomisk Redegørelse maj 2023). Indkomst og familietype er opgjort på husstandsniveau (bopælsadresse) og opgørelserne for specifikke faggrupper tager udgangspunkt i familier, hvor mindst én voksen er beskæftiget med den pågældende arbejdsfunktion (dominerende DISCO-kode i året). I parfamilier er det således tilstrækkeligt at én voksen er beskæftiget i det specifikke fag, mens den anden voksen kan være beskæftiget eller uden for beskæftigelse. Beskæftigede med ledelsesansvar er udeladt fra opgørelsen.
Der er taget udgangspunkt i parfamilier med børn, hvor den ældste voksne er mellem 30 og 39 år.
De konkrete faggrupper er udvalgt på baggrund af følgende DISCO-08-koder:
- Politibetjent: 541200
- Sygeplejerske: 222100, 222110, 222120, 222130
- SOSU: 532110, 532120, 532190, 532210, 532220, 532900
- Pædagog: 234300, 234310, 234320, 234330, 234340, 234390
- Lærer: 234110, 234120, 234130, 235200, 235220
- Tømrer: 711500, 711510, 711520
- Læge: 221100
- Elektriker: 741100
- Socialrådgiver: 263500
